主城商業(yè)地產(chǎn)投資“異軍突起”。重慶統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：今年一季度，主城辦公樓投資、商業(yè)營業(yè)用房投資分別增長了56.3%、49.9%。第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)同時顯示，在主城商業(yè)地產(chǎn)投資增長的背后，外地資金的份額也在逐年增加，目前已占到了總投資額的10%左右。

　　外地資金入渝布局商業(yè)地產(chǎn)，這些錢都去了哪兒?近期發(fā)現(xiàn)，外地資金主要通過投資自用，投資加實(shí)業(yè)，開發(fā)加實(shí)業(yè)三種方式“布局”重慶商業(yè)地產(chǎn)市場。對此，相關(guān)房企以及市場專家均認(rèn)為，五大功能區(qū)域劃分，促使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)、投資兩旺。同時，商業(yè)地產(chǎn)限制性政策較少，且投資回報(bào)穩(wěn)定的特點(diǎn)，也吸引了不少投資者從其他領(lǐng)域轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)投資。

　　現(xiàn)象：外地客青睞重慶地產(chǎn)

　　上周，國內(nèi)一家知名的商務(wù)酒店管理企業(yè)，悄然在“龍湖大道”訂下了3層樓，共計(jì)4000平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)了解，該酒店訂購樓層的總價值接近4000萬元。

　　“這三層樓都將用作商務(wù)酒店的經(jīng)營。這也是我們酒店在重慶布局的首個項(xiàng)目。”該酒店負(fù)責(zé)人透露，他們看中的就是龍湖大道所在區(qū)域的市場潛力。“新牌坊附近已經(jīng)聚集了50萬高端居住人群，具有突出的投資優(yōu)勢。同時，整個商圈內(nèi)，品牌商務(wù)酒店稀缺，具有很大的市場潛力。”上述負(fù)責(zé)人表示，該區(qū)域的地理優(yōu)勢，以及差異化經(jīng)營的市場前景是他們所看好的。

　　龍湖大道’目前尚未開盤，但是已經(jīng)吸引了很多外地和區(qū)縣的投資客。”龍湖重慶公司策劃總監(jiān)羅政表示，就在該酒店“下訂”后不久，一位區(qū)縣的購房者也訂下了龍湖大道的兩層樓(總面積為2000平方米左右)。

　　“和往年不同，外地投資者更加青睞重慶的商業(yè)項(xiàng)目。”第一太平戴維斯項(xiàng)目及開發(fā)顧問部高級助理董事羅元均談到，上述現(xiàn)象并非個案。該公司研究部的統(tǒng)計(jì)顯示，2014年一季度來渝“看樓”的外地投資客，數(shù)量增幅同比超過了兩成，而商鋪和寫字樓則是外地投資者最青睞的業(yè)態(tài)。

　　“在政策調(diào)控之下，地產(chǎn)投資者逐漸將目光轉(zhuǎn)移到了商業(yè)地產(chǎn)上來，由此重慶商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了一個高速發(fā)展的‘黃金時期’。其中外地資金也在逐年增多，目前占比為10%左右。”羅元均介紹，從2011年以來，重慶商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額大幅度上漲，年漲幅達(dá)到30%~40%，其中寫字樓開發(fā)投資漲幅最大，以接近一倍的速度增長。

　　方式：投資實(shí)業(yè)開發(fā)三線并進(jìn)

　　外地投資客打堆進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，他們的投資都去了哪兒?調(diào)查結(jié)果顯示，除了上述酒店以投資加實(shí)業(yè)的方式入渝之外，商業(yè)地產(chǎn)投資、拿地自建項(xiàng)目等方式，也是外地資金入渝投資的重要途徑。

　　“商業(yè)地產(chǎn)已成為在浙渝商投資的主要領(lǐng)域之一。”昨日，浙江省重慶商會會長、浙江新渝投資管理有限公司董事長沈明表示，在浙渝商回鄉(xiāng)投資累計(jì)達(dá)58億元。其中，沈明聯(lián)合浙商回渝投資建設(shè)的“中國西南城”就將于明年完工。

　　據(jù)介紹，該項(xiàng)目總投資30億元，項(xiàng)目地址位于大足區(qū)，占地500畝，總建筑面積約56萬平方米，該項(xiàng)目將集“家居、建材、飾品、小商品、電子數(shù)碼”五大主力業(yè)態(tài)，預(yù)計(jì)將匯聚5000多個品牌商家，目標(biāo)是打造渝西南地區(qū)首個一站式生活采購中心。該項(xiàng)目全面建成后，有望實(shí)現(xiàn)年銷售額50億元以上，解決就業(yè)1萬人以上。

　　也有投資客瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)投資的升值潛力。重慶臺商協(xié)會會長李文勛就是其中一員。2年前，李文勛花費(fèi)1500萬元左右拿下了位于渝北區(qū)中渝都會的一層樓。李文勛表示，該樓盤位于渝北區(qū)新溉路，區(qū)位優(yōu)勢明顯，當(dāng)初看中這個項(xiàng)目，就是為了投資。“目前，這層樓暫時作為臺商協(xié)會和臺商子女學(xué)校籌備處的辦公地址。”李文勛表示，盡管目前想買下或者租用其中一部分鋪面的企業(yè)很多，但他并不著急，準(zhǔn)備長線持有。此外，李文勛表示，目前正在空港新城選址，擬投資15億元建設(shè)臺商綜合大樓。

　　縱深

　　競爭加劇 新興商圈錯位搶客

　　“今年一季度，重慶商圈新增13.5萬平方米的供應(yīng)量，全市商圈優(yōu)質(zhì)商場總存量增至167.1萬平方米。另外，重慶甲級寫字樓的今年一季度新增了15萬平方米的供應(yīng)量，并在今年一季度創(chuàng)下了供應(yīng)量的歷史新高。”戴德梁行華南及華西區(qū)研究部助理董事張曉端表示，投資的增加也讓重慶的商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出了供需兩旺的狀態(tài)。

　　“投資增加，項(xiàng)目供應(yīng)充足，而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的競爭也在加劇。”張曉端說，一方面，觀音橋、沙坪壩、南坪、楊家坪、新牌坊等老商圈，先后宣布“提檔”、“擴(kuò)容”，以提升商圈的整體形象和配套服務(wù)。與此同時，隨著交通配套的完善，鴻恩寺、西永、茶園、禮嘉、龍洲灣等主城的新興商圈也逐步成熟，并開始與區(qū)域內(nèi)的老商圈形成競爭之勢。

　　“主城競爭加劇，部分投資者也開始謀劃到區(qū)縣尋找機(jī)會。”張曉端說，今年以來，商圈開始呈現(xiàn)出向區(qū)縣擴(kuò)張的態(tài)勢。

　　“重慶作為中西部集合點(diǎn)和發(fā)展的輻射點(diǎn)，承載著西部大開發(fā)政策順利實(shí)施的重?fù)?dān)。而大足區(qū)位于成渝中心地段，連接重慶與成都，是重慶西大門。作為成渝高速復(fù)線開通后最大的受益者，大足可實(shí)現(xiàn)半小時暢達(dá)主城，一小時到成都。”沈明就看中了大足的潛在優(yōu)勢，他認(rèn)為，隨著成渝高速復(fù)線的開通，商業(yè)地產(chǎn)落戶于此，其輻射力將大大增強(qiáng)。另外，沈明透露，也有在浙渝商看準(zhǔn)民營醫(yī)院的“錢景”，在北部新區(qū)投資建設(shè)了一所三甲醫(yī)院，項(xiàng)目目前已經(jīng)動工。

　　建議

　　提前鎖定

　　目標(biāo)客戶

　　開發(fā)者如何吸引投資客?第一太平戴維斯項(xiàng)目及開發(fā)顧問部高級助理董事羅元均認(rèn)為，首先，在項(xiàng)目選址時，應(yīng)考慮區(qū)域是否承載產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，交通優(yōu)勢是否明顯。第二，項(xiàng)目前期定位應(yīng)鎖定目標(biāo)客戶群，考慮到產(chǎn)品是否能夠切合市場步伐，以此打造出具有自身競爭力的產(chǎn)品。