今日的故事也許就是明天的歷史。不管現(xiàn)在是最好的時代還 是最壞的時代，這個產(chǎn)業(yè)的命運(yùn)注定有輝煌的一天，長沙商 業(yè)地產(chǎn)的黃金年代是過去、現(xiàn)在，還是未來？

長沙，自古便是商業(yè)發(fā)達(dá)、商賈云流之地。2000年以來，德國麥德 隆、馬來西亞百盛、美國沃爾瑪、法國家樂福、泰國易初蓮花等國際商業(yè) 巨頭紛紛進(jìn)駐長沙，在一定程度上刺激了星城市民的購物激情，同時也激 發(fā)了一股商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮。特別是到2004年，長沙商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入一個高 潮階段，被業(yè)內(nèi)人士譽(yù)為“商業(yè)地產(chǎn)年”。

從選址上來看，這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，要么扎堆于傳統(tǒng)商圈的中心位 置，要么布點(diǎn)于交通便利、消費(fèi)潛力旺盛區(qū)域。它們的進(jìn)駐，正與長沙的 城市商業(yè)發(fā)展相契合，以“商圈”的形式向周邊強(qiáng)勁輻射。 商圈或者商業(yè)中心，是指在一定區(qū)域范圍內(nèi)組織商品流通的樞紐地 帶，各種零售商業(yè)、批發(fā)商業(yè)、金融事業(yè)和各類服務(wù)性行業(yè)大量集中，形 成城市內(nèi)的商業(yè)中心。

商業(yè)是城市發(fā)展的重要標(biāo)志，現(xiàn)代城市是由工業(yè)、 商業(yè)、居住、科教文化、娛樂、金融、行政等功能區(qū)和市政公用設(shè)施網(wǎng)絡(luò) 結(jié)構(gòu)組成的整體。城市商業(yè)承擔(dān)著商業(yè)從流通領(lǐng)域向消費(fèi)領(lǐng)域最終轉(zhuǎn)換的 職能。這種轉(zhuǎn)換職能則是由城市內(nèi)部有結(jié)構(gòu)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系來體現(xiàn)的，而 這一商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系的核心部分即是分布在城市各處的各類商業(yè)中心。經(jīng)過 多年的發(fā)展，長沙市自動形成了大大小小數(shù)十個商圈。

在長沙商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展的同時，備受業(yè)內(nèi)人士關(guān)注的《長沙市城 市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃（2005年－2020年）》也已通過專家評審。該《規(guī) 劃》確定了長沙未來15年城市商業(yè)發(fā)展總體目標(biāo)：到2020年，建設(shè)完善1 個市級商業(yè)中心、2個市級商業(yè)副中心、10個區(qū)域性商業(yè)中心、30個社區(qū) 級商業(yè)中心和18條主要商業(yè)街，基本形成區(qū)域布局合理、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、 服務(wù)功能齊全的市區(qū)網(wǎng)點(diǎn)三級體系布局。

在中部崛起、長株潭一體化背景下，大長沙欲重點(diǎn)扶持的43個商業(yè)中 心、18條商業(yè)街猶如古時烽火臺，一處著火，處處皆火；烽火連城，爭霸 中原。本篇將部分政府重點(diǎn)打造的商業(yè)中心和長沙的一些已成規(guī)模的社區(qū) 商業(yè)中心，一起做一個現(xiàn)狀描述和前景預(yù)測。 政府重點(diǎn)扶持商業(yè)中心 永不衰落的神話：五一廣場商業(yè)中心 等級：市級商業(yè)中心 現(xiàn)狀 五一商圈，號稱湖南第一商圈，擁有6000余商家，年消 費(fèi)額數(shù)十億元，日均客流量為30萬人次以上，是長沙乃至整 個湖南名副其實(shí)的人流、物流、資金流、信息流的中心。憑借 這成熟的商業(yè)環(huán)境與不可復(fù)制的優(yōu)越位置，五一廣場周邊近1 平方公里的區(qū)域，一直是各路商家必爭之地。平和堂、春天百 貨、新大新、王府井、新世界[百貨、沃爾瑪、好又多、黃興南 路步行街、坡子街民俗名食商業(yè)街、解放西路酒吧一條街、 金滿地地下商城、國美電器、蘇寧電器……此區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn) 項(xiàng)目，中天廣場、BOBO國際、嘉頓?新天地等，即便價格不 菲，銷售仍然格外紅火。

前景 對于商業(yè)地產(chǎn)而言，地段是其命脈。地段的無可比擬性 首先體現(xiàn)在其交通與生活配套設(shè)施上，而這些優(yōu)勢五一廣場商 業(yè)中心全部具備。正是基于對五一廣場商業(yè)中心這一黃金口岸 的認(rèn)同，眾多商家、開發(fā)商、投資者對區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)極具 信心，同時也預(yù)示著這一區(qū)域內(nèi)的市場競爭將日趨激烈。由于 此區(qū)域完全達(dá)到了寸土寸金的地步，在高利潤的驅(qū)逐下，不少 房地產(chǎn)企業(yè)及商家們?nèi)詫λ⒁曧耥?，它是長沙商圈發(fā)展史中 永不衰落的神話。香港恒隆地產(chǎn)將投資40億人民幣，將芙蓉 區(qū)東牌樓舊城改造區(qū)發(fā)展成大型綜合商業(yè)項(xiàng)目。

四十年河西的潛力爆發(fā)：溁灣鎮(zhèn)商業(yè)副中心 等級：市級商業(yè)副中心 現(xiàn)狀 溁灣鎮(zhèn)商業(yè)副中心位于最靠近市中心的位置，曾經(jīng)是岳 麓區(qū)的核心，與星沙不同的是，它的心理距離要大大遠(yuǎn)于實(shí)際 距離。該商圈近年發(fā)展速度迅猛，2000年時，該區(qū)域僅一家 西城超市，現(xiàn)在溁灣鎮(zhèn)匯聚了通程電器、通程百貨、新一佳超 市、新外灘商業(yè)中心，國際知名的易初蓮花也即將在此落戶。 在大學(xué)城龐大的消費(fèi)基礎(chǔ)下，商業(yè)中心內(nèi)的江岸錦城、新楚? 麓山才苑、岳麓?現(xiàn)代城吸引了不少置業(yè)者的目光。正在開發(fā) 中的通程?凱盛園頗值得期待。 前景 三十年河?xùn)|，四十年河西。多年前，溁灣鎮(zhèn)便是個小商販集中地，但并不意味著它永遠(yuǎn)都只能承擔(dān)這個角色。溁灣鎮(zhèn)作為兩個長沙市級副商業(yè)中心之一，其潛力還有待挖掘，特別 是在商業(yè)地產(chǎn)方面，它將是四十年河西潛力的爆發(fā)之處。該區(qū) 域內(nèi)除通程商場較有規(guī)模外，大多屬于獨(dú)立小門面經(jīng)營，目前 規(guī)劃混亂、檔次低劣、消費(fèi)能力偏低是制約其發(fā)展的主要因 素。如果把這些小門面進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃整頓，相信以大學(xué)城龐大 的消費(fèi)力，必定前景可嘉。