可能很多業(yè)內(nèi)人士難以置信，萬(wàn)科怎么會(huì)做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)?其實(shí)，已經(jīng)把自己定位為“城鎮(zhèn)化配套運(yùn)營(yíng)商”的萬(wàn)科，進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是無(wú)可回避的選擇，只要看看萬(wàn)科目前最強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手綠地如山呼海嘯般進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域就不難理解了。

　　事實(shí)上，萬(wàn)科在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)開(kāi)始大手筆布局，并已經(jīng)出現(xiàn)幾個(gè)產(chǎn)品雛形。以萬(wàn)科的學(xué)習(xí)能力，未來(lái)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還有很大的想象空間，但更重要的是，萬(wàn)科經(jīng)理人必須理清總體思路，在金融、專(zhuān)業(yè)和產(chǎn)業(yè)方面有更多的想法，而不是僅僅進(jìn)行機(jī)會(huì)性進(jìn)入。

　　僅在4月份，就有3個(gè)消息跟萬(wàn)科的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)圖謀息息相關(guān)。

　　其一是北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶在非正式場(chǎng)合對(duì)一票媒體朋友透露，說(shuō)正在跟廊坊市政府討論建倉(cāng)儲(chǔ)物流的事情。目前，萬(wàn)科已經(jīng)引入了包括黑石在內(nèi)的海外基金成為戰(zhàn)略伙伴，這些基金正在覬覦中國(guó)日益升溫的物流地產(chǎn)。

　　毛大慶說(shuō)，中國(guó)電子商務(wù)還處于初級(jí)發(fā)展階段，物流地產(chǎn)圍繞大都市周?chē)母哞F、機(jī)場(chǎng)布局，空間很大。特別是近期京津冀一體化背后的城市群建設(shè)將給物流地產(chǎn)帶來(lái)很多想象空間。金融化、專(zhuān)業(yè)化將是萬(wàn)科選擇做物流地產(chǎn)的方式，“萬(wàn)科不會(huì)靠這個(gè)圈地，如果要做，萬(wàn)科會(huì)中規(guī)中矩地踏實(shí)去做。”他透露，萬(wàn)科正在與黑石洽談合作，向全球物流地產(chǎn)老大普洛斯學(xué)習(xí)。“找地蓋房是我們的基本能力，上游引入基金、下游有商戶，我們用品牌優(yōu)勢(shì)做服務(wù)商，這是我們的思路”。

　　這個(gè)思路應(yīng)該說(shuō)是很靠譜的。傳統(tǒng)地產(chǎn)的利潤(rùn)率正在下降，而物流地產(chǎn)的租金回報(bào)加土地升值回報(bào)則正在迅速上升，在這種此消彼長(zhǎng)的空間中不難發(fā)現(xiàn)投資機(jī)會(huì)。特別是萬(wàn)科規(guī)模做大之后，每個(gè)城市各個(gè)項(xiàng)目的業(yè)主以及產(chǎn)業(yè)鏈上下游的合作伙伴都會(huì)對(duì)“最后一公里”的物流服務(wù)需求升溫，這本身就容易積累起量的優(yōu)勢(shì)。

　　物流地產(chǎn)對(duì)于資產(chǎn)管理和資本運(yùn)作要求甚高，符合萬(wàn)科更長(zhǎng)期的成長(zhǎng)愿景，尤其最近引來(lái)的鐵獅門(mén)、黑石等海外基金，都是這方面的好手，萬(wàn)科能夠從中學(xué)習(xí)到很多。一位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商就對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，這些年可以很明顯看到，職業(yè)經(jīng)理人驅(qū)動(dòng)下的萬(wàn)科學(xué)習(xí)和試錯(cuò)能力很強(qiáng)，這從商業(yè)地產(chǎn)就能看出來(lái)。從住宅到商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)渡，已經(jīng)為萬(wàn)科積累了很多經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，這些都能夠增加其進(jìn)一步殺入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的底氣。

　　其二是萬(wàn)科在深圳前海建設(shè)的企業(yè)公館項(xiàng)目啟動(dòng)了首批客戶簽約入駐儀式。這個(gè)項(xiàng)目是BOT模式，即由萬(wàn)科建設(shè)并運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間后交給政府，對(duì)于有意進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的萬(wàn)科而言，是個(gè)很好的練手機(jī)會(huì)。從首批客戶的名單來(lái)看，萬(wàn)科這個(gè)起點(diǎn)還是很高大上的——匯豐銀行、恒生銀行、亞洲保理、前海人壽、中國(guó)移動(dòng)、工商銀行等多家知名企業(yè)都將進(jìn)駐萬(wàn)科企業(yè)公館。

　　萬(wàn)科總裁郁亮表示，未來(lái)簽約進(jìn)駐的企業(yè)還包括建設(shè)銀行、招商銀行、平安銀行、華夏銀行等，所有簽約企業(yè)當(dāng)中，港資和外資企業(yè)占比超過(guò)30%。截至簽約儀式當(dāng)天，實(shí)際已與萬(wàn)科簽署進(jìn)駐意向協(xié)議的企業(yè)共有20余家，占首期西區(qū)可租賃總樓棟數(shù)的六成以上。

　　目前來(lái)看，簽約企業(yè)覆蓋了金融創(chuàng)新、現(xiàn)代物流、信息科技、文化產(chǎn)業(yè)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，已初步形成了前海首個(gè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，而且后續(xù)的需求仍然相當(dāng)火爆。

　　此外，萬(wàn)科還在去年斥資54億元拿下深圳留仙洞三幅地塊，將打造以總部基地為核心的產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目顯然是以前海企業(yè)公館為范本的，其中的產(chǎn)業(yè)總部基地也是類(lèi)似BOT模式，租售對(duì)象是所從事領(lǐng)域?qū)儆谏?、新能源、互?lián)網(wǎng)、新材料、新一代信息技術(shù)、文化創(chuàng)意等六大類(lèi)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)范圍的企業(yè)。而主要的盈利點(diǎn)則是剩下的公寓、酒店、商業(yè)配套的開(kāi)發(fā)。

　　萬(wàn)科做這種總部基地有一定的優(yōu)勢(shì)。畢竟，以上海虹橋萬(wàn)科中心為代表的各地寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為萬(wàn)科一個(gè)規(guī)?；臉I(yè)務(wù)，對(duì)商務(wù)辦公空間的營(yíng)造已經(jīng)駕輕就熟。而且，萬(wàn)科的物業(yè)服務(wù)和社區(qū)商業(yè)配套服務(wù)也有了相當(dāng)?shù)乃疁?zhǔn)，其著名的“四菜一湯”，包括社區(qū)金融、便利店、超市以及萬(wàn)科第五食堂等都能夠給產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶來(lái)優(yōu)良且可控的服務(wù)氛圍。

　　其三是東莞萬(wàn)科商管公司總經(jīng)理?xiàng)钚l(wèi)東對(duì)媒體透露，萬(wàn)科不排除未來(lái)會(huì)涉足東莞的工業(yè)地產(chǎn)和科技園項(xiàng)目。這番表態(tài)當(dāng)然不是空穴來(lái)風(fēng)。目前，深圳、東莞等地新增建設(shè)用地已經(jīng)很有限，盤(pán)活存量將成為未來(lái)一段時(shí)間城市建設(shè)的主題，尤其如火如荼的“三舊改造”，讓很多工業(yè)用地變得炙手可熱。

　　東莞“三舊改造”政策首次引入“工業(yè)地產(chǎn)”概念，鼓勵(lì)工業(yè)用地做產(chǎn)業(yè)升級(jí)類(lèi)項(xiàng)目和生產(chǎn)研發(fā)類(lèi)總部，占地15畝且容積率1.5及以上的舊改項(xiàng)目，改造后建成的工業(yè)大廈等可分割出售產(chǎn)權(quán)。更誘人的是，東莞鼓勵(lì)對(duì)舊廠房用地的整合改造，舊廠房用地改造成工業(yè)用地不僅可享受專(zhuān)項(xiàng)資金補(bǔ)貼，還可免交土地出讓金，容積率也可不設(shè)上限。

　　在東莞，萬(wàn)科完全可以和一些當(dāng)?shù)氐膹S房地主達(dá)成合作協(xié)議，或收購(gòu)、或入股、或代建，拓展這方面的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，未來(lái)確實(shí)有很大的想象空間。

　　除此之外，萬(wàn)科還有兩個(gè)非常值得關(guān)注的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　第一個(gè)是青島國(guó)家廣告產(chǎn)業(yè)園，算是文創(chuàng)園區(qū)，位于青島城陽(yáng)區(qū)。萬(wàn)科對(duì)這個(gè)項(xiàng)目寄予厚望，從項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能架構(gòu)、業(yè)態(tài)分布等多方面投入了大量精力和資源，聘請(qǐng)了享譽(yù)國(guó)際的荷蘭最大設(shè)計(jì)公司KCAP擔(dān)綱規(guī)劃設(shè)計(jì)，借鑒紐約蘇活區(qū)、巴塞羅那22開(kāi)放式園區(qū)理念，將項(xiàng)目建設(shè)成為全開(kāi)放式BLOCK商務(wù)街區(qū)。目前，園區(qū)入駐企業(yè)23家，其中廣告相關(guān)企業(yè)6家。按照萬(wàn)科的預(yù)計(jì)，未來(lái)將入駐文化創(chuàng)意、廣告、影視制作、動(dòng)畫(huà)科技、新媒體研發(fā)等產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)800家，吸納高端人才1萬(wàn)人。

　　第二個(gè)是萬(wàn)科鄭州全球高新智慧產(chǎn)業(yè)園。這個(gè)項(xiàng)目是萬(wàn)科與河南本地龍頭企業(yè)美景集團(tuán)合資開(kāi)發(fā)的，根據(jù)其官方介紹，定位鎖定國(guó)際高端產(chǎn)業(yè)，致力于打造“功能混合”的科技城，包含一定的人文情懷和生態(tài)理念，將引進(jìn)德國(guó)及國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)高新技術(shù)企業(yè)，在中原地區(qū)打造首個(gè)理念為“智力、智能、智造”的高端智慧型生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，有效提升高新區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力。

　　美景集團(tuán)本身就涉足科技園開(kāi)發(fā)，還在去年與萬(wàn)科成立合資公司萬(wàn)科美景?？梢灶A(yù)見(jiàn)，萬(wàn)科美景除了在住宅領(lǐng)域強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手搶占市場(chǎng)之外，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也有很廣闊的合作空間。

　　就以上這些項(xiàng)目情況來(lái)看，萬(wàn)科的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)布局還是零星的、機(jī)會(huì)型的，不成系統(tǒng)，邏輯也未必很清楚。一位前萬(wàn)科人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者稱(chēng)，萬(wàn)科目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目還很不成型，仍處于前期試錯(cuò)階段，各地公司有一定權(quán)限各做各的，有點(diǎn)像早期商業(yè)地產(chǎn)的打法。盡管大勢(shì)所趨無(wú)可回避，但究竟是像綠地這樣產(chǎn)城互動(dòng)大規(guī)模開(kāi)發(fā)，還是開(kāi)拓自己獨(dú)有的運(yùn)作模式，萬(wàn)科仍應(yīng)該在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面有更多的思考。