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2013年中國商業(yè)地產(chǎn)資金鏈特性淺析

來源:中國行業(yè)咨詢網(wǎng) 時間:2014-2-22

        研究認(rèn)為,在開發(fā)融資和投資運(yùn)營整個過程中,商業(yè)地產(chǎn)對資金的依賴性相較住宅項(xiàng)目更為突出,主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

         一、資金需求量更大
  
         與住宅相比,商業(yè)項(xiàng)目建筑形式較為復(fù)雜,設(shè)計規(guī)范要求更多,因而消耗資金量也更大,而回款卻不如住宅地產(chǎn)快,重于長期的穩(wěn)定現(xiàn)金回流。此外,從市場形勢看,越來越多的開發(fā)商或出于自身對項(xiàng)目所在區(qū)域的定位,或因?yàn)檎男枰鼉A向于修建大型購物中心摩爾、城市綜合體項(xiàng)目,這些動輒十幾萬平方米的建筑資金需求量相當(dāng)大。
  
        二、融資難度更大
  
        由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求量大,則更需要多元化融資渠道,但就目前中國的金融環(huán)境而言,不像國外金融環(huán)境成熟,各種現(xiàn)有融資渠道都有其局限性,特別是對中小型企業(yè)來說,試驗(yàn)新型融資方式難度很大也沒有這個能力,融資的壓力對于商業(yè)項(xiàng)目資金鏈的平衡更為艱難。
  
        三、資金回流慢,資金鏈較長
  
        商業(yè)項(xiàng)目相較住宅項(xiàng)目,除去工程形式本身比較復(fù)雜外,建設(shè)時期長、前期環(huán)節(jié)多,比如招商環(huán)節(jié),報批報建的各個細(xì)部節(jié)點(diǎn)等,一般開發(fā)周期至少在兩三年以上,即使是以快速流轉(zhuǎn)、基本無土地儲備而著稱的萬達(dá)地產(chǎn),建設(shè)一個萬達(dá)廣場的時間也最少需要18個月,更遑論其他開發(fā)商。 
 
        而在項(xiàng)目后期運(yùn)營過程中,資金鏈被進(jìn)一步拖長,商業(yè)地產(chǎn)建成后又不能像住宅一樣進(jìn)行快速銷售,利用回款再投資,而是利用租售結(jié)合的方式,投資回收期普遍在8-10年左右,較長的投資回收期間只有租金收入,同時要承擔(dān)不小的運(yùn)營開支,如果前期規(guī)劃不合理,會導(dǎo)致此項(xiàng)開支不斷增加,甚至超過租金收入,市場風(fēng)險極大。 
 
        四、資金不可預(yù)測風(fēng)險大 
 
        房地產(chǎn)開發(fā)中,不同的階段會涉及到不同類型的風(fēng)險,比如政策風(fēng)險、管理風(fēng)險、融資風(fēng)險、設(shè)計風(fēng)險、建設(shè)風(fēng)險等,這些風(fēng)險會對各個階段的資金鏈管理造成影響,其風(fēng)險比住宅項(xiàng)目體現(xiàn)得更為明顯,影響更為長久。
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